Суперфикция - какво е суперфикция?

Какво е суперфиция?

Суперфицията е самостоятелно вещно право, което осигурява изграждането на определена сграда върху чужда земя, както и след завършване на строителството - правото на собственост върху сградата и правото да се ползва земята, върху която е построена, доколкото това е необходимо за използването на сградата - достъп до нея, прокарване на водопроводни, електрически и др. инсталации, свързване на сградата към общинските инженерни мрежи и др. Суперфицията се учредява по силата на закона и възниква от регулирани от закона правоотношения. В практиката суперфицията най-често се използва във връзка с необходимостта от изграждане на някакъв вид социална инфраструктура - детски градини, училища, детски ясли, здравни заведения и др. върху чужда земя. Установяването на суперфиция създава допълнителни условия за изграждане на социална инфраструктура и позволява по-ефективно използване на поземлените ресурси.

При сключването на договор за право на строеж основната дилема е дали да се продаде съответната земя като цяло на строителен предприемач или да се запази и да се поискат един или няколко апартамента от бъдещата сграда. При продажбата нещата са ясни и продавачът предлага цена, която, ако бъде приета, собствеността върху земята преминава върху купувача. Ако обаче собственикът реши да запази земята и да поиска в замяна един или няколко апартамента, има няколко неща, които трябва да се вземат предвид. Първо, важно е да се уверите, че договорът включва клауза, уточняваща броя на апартаментите, които ще бъдат получени в замяна на правото на строеж. Без такава клауза собственикът може да се окаже с по-малко апартаменти от очакваното. Второ, собственикът трябва да е наясно и с всички потенциални правни проблеми, които могат да възникнат от подобно споразумение. Например, ако сградата не бъде завършена навреме или ако има големи дефекти, собственикът може да има затруднения при упражняването на правата си. Ето защо, преди да вземете решение дали да продадете или да запазите земята, е важно внимателно да прецените всички тези фактори.

Закупуването на земята дава на предприемача пълен контрол върху имота и върху това, което се строи върху него. Тя обаче изисква и по-голяма първоначална инвестиция, както и текущи разходи за данъци върху имота, застраховки и поддръжка. Учредяването на право на строеж обикновено е по-евтино в началото, тъй като предприемачът трябва да плати само разходите по договора. Този вариант обаче е свързан с някои рискове, тъй като собственикът на земята теоретично може да отмени правото на строеж или да повиши цената. В крайна сметка няма универсален отговор, когато става въпрос за избор между закупуване на земя или учредяване на право на строеж. Най-добрият вариант ще зависи от конкретните обстоятелства на всеки отделен случай.

Право на строеж

Вещното право на строеж включва две права: Първото е правото на собственост върху построената въз основа на него сграда, а второто е правото да се намира върху чужда земя. Правото на строеж дава възможност на притежателя му да построи обект върху чужд имот и да стане собственик. Това го прави основен инструмент за строителните предприемачи, които искат да строят върху земя, която не притежават. Освен това то осигурява стабилност и сигурност за собствениците, които желаят да построят сгради в своя имот, тъй като те остават собственици на земята дори след приключване на строителството. В крайна сметка вещното право на строеж е универсален и важен инструмент, който може да се използва в различни ситуации.

Придобива се чрез правна сделка, административен акт, по силата на закон или по давност, а когато придобиването се извършва чрез продажба, дарение и т.н., е необходимо да се спази предвидената от закона форма, като те трябва да бъдат установени с нотариален акт. Правото на строеж се погасява по давност, ако не е упражнено в продължение на 5 години, какъвто е случаят с разрешението за строеж, което губи силата си, ако сградата не е завършена до груб строеж. В случай на прехвърляне на имота, правото на строеж го следва, при условие че то е надлежно вписано в публичния регистър на собствеността.

Правото на строеж върху парцел земя често е свързано с определени ограничения и условия. Едно от тях е изискването за придобиване на право на пристрояване или присъединяване, ако искате да разширите или присъедините съществуваща сграда. Това право може да бъде придобито чрез договор, който може да бъде отменен по съдебен ред. Друго условие е, че правото на строеж може да бъде предоставено само за определен период от време, след което се прекратява. И накрая, правото на строеж може да бъде обвързано с определено събитие, като например завършване на строителството, след което то автоматично се погасява. Всички тези условия трябва да бъдат изпълнени, за да се запази собствеността върху надстроена сграда.  Ако собственикът на земята, върху която ще се строи сградата, почине, правото на строеж обикновено преминава върху неговите наследници. Ако обаче собственикът на земята я продаде на друго лице, новият собственик обикновено има право да прекрати съществуващото право на строеж. Правото на строеж обикновено се прекратява и когато земята, върху която е разположено правото на строеж, е осъдена от държавна агенция.

Последици от продължително неупражняване на правото на строеж

Както е известно на всеки собственик на имот, правото на строеж върху земята му не е неограничено. Съществуват закони за зониране и други разпоредби, които регулират какво и къде може да се строи, а неспазването на тези правила може да доведе до скъпи санкции. Въпреки това, дори ако собственикът на имота спазва всички приложими разпоредби, може да има ограничения за това колко време трябва да упражнява правото си на строеж. В много юрисдикции, ако строителството не е започнало в рамките на определен период от време или ако е започнало, но не е завършено в определен срок, собственикът на земята може да загуби изцяло правото си на строеж. Това често се прави, за да се предотврати възможността собствениците на земя да завземат свободни терени или да оставят незавършените сгради да се рушат. В резултат на това е важно собствениците на земя да са наясно с всички срокове, които могат да се прилагат за техния имот, и да започнат строителството в рамките на този срок.

Заключение

Правото на строеж е разрешението да се построи сграда върху чужда земя. Това право може да бъде предоставено от собственика на земята, от правителството или от съда. За да се учреди право на строеж, лицето, което иска да построи сграда, трябва първо да получи разрешение от собственика на земята. След като получи това разрешение, лицето трябва да получи разрешение за строеж от правителството. Последната стъпка при учредяването на право на строеж е да се подаде уведомление за започване на процедура в съда. След като тези три стъпки бъдат изпълнени, лицето, което иска да построи сградата, ще има валидно право на строеж.